改革开放40年，中国房地产市场化也走过了30年，在国民经济发展和人民生活中占据了重要位置。关于房地产市场的讨论从来都是一个热门话题。从2016年4季度政府开始对房地产市场进行严格调控以来，关于行业走势、房价政策、房产税、租赁市场的讨论也越来越多。

29日下午，博鳌亚洲论坛2019年年会上，来自中美两国的房企、第三方机构以及研究专家就此话题展开了讨论。

中国国家税务总局前副局长许善达表示，中国城镇化的过程还在演变中，一二线城市的房子不存在过剩问题，真正过剩将被大量淘汰的，是广大农村地区的房子。房地产政策的制定要根据房子的使用属性来分类，不能笼统地戴一顶帽子。

调控需谨慎 楼市扭曲后患无穷

香港的房价之贵，全世界有目共睹，北上深这样一线城市的房价未来会走上香港的道路么？

瑞安集团主席、香港贸易发展局主席罗康瑞表示，香港的楼市基本上一般年轻人都没有办法负担，相信内地不会发展到和香港楼市一样如此极端。他称，自己比较担心的是，内地很多大城市特别是一线城市的土地容积率很低，“这是浪费我们宝贵的土地资源，希望有关部门能够重视这个问题。”

罗谈到当前严格的楼市调控及各种限购政策，认为这种操作容易扭曲楼市发展，将来一旦放开，很容易生乱。他建议实行双轨制：为低收入的阶层提供廉租房等；同时放开高收入人群购房限制。

对中国的房地产市场和价格走势，第一太平戴维斯亚太区执行主席Robert MCKELLAR表示，需要非常明确的政府政策来解决税收、立法等问题，还需要有一些行政化的手段，让普通人能承受得起房价。他认为，中国政府在过去10～15年对楼市的调控是有积极作用的，但房地产已经占据中国GDP的25%，需要税收政策抑制投机和炒房行为，提供更多的市场公平。

作为行业第三方的贝壳找房CEO彭永东认为，中国房地产成长的时间还比较短，北京700万套房子，换手率只能承接4%，正常是2-2.5%的换手率，价格会比较稳定，而国外的市场相对比较成熟，房价有涨有跌更理性。中国在过去的十年时间里，存量房的交易成为主流，全中国二手房交易6.5万亿，新手房是12万亿，面对增量的市场，怎样给这个行业的存量房交易搭建一个基础设施，稳定是最重要的。

他判断，随着中国市场越来越成熟，信息越来越透明，交易量的稳定是一个大方向。

住房品质关注度提升 建筑材料革命势在必行

“人类所有的领域都在进步，很多领域进步非常大。最落后的恐怕是建筑领域，混凝土已经用了200年，资源消耗巨大。几十年后，房地产高潮退去，城市周围将会被建筑垃圾填满。混凝土是无法再生的，我认为建筑材料的革命必须要做了。”远大集团董事长兼总裁张跃说，房子集中了社会几乎一半以上的财富，很多人倾其一生就买了一套房子，尤其是中国人，不买房子好像就对不起下一代，但这个房子只能用几十年，钢筋、混凝土都是有寿命的，几十年后要拆掉，并不能成为人类的财富。

他带领公司尝试了寿命可以达到两三百年、可以再生使用的钢结构，又尝试了用很轻的不锈钢材料，做出来的房子成本和传统混凝土差不多。他表示，如果这个技术能普及到劳动力高昂的地方，造价会比现有的房子便宜很多。

张跃认为，无论是钢结构还是不锈钢结构，造房者和购房者都应该有真正为人类、为子孙后代积累财富而不是积累垃圾的意识。另一方面，房子要做好保温，否则就要大量依赖空调，造成建筑能耗过高，进而导致环境污染，“美国建筑的能耗占了50%以上，中国也快了。”

深耕房地产开发多年的罗康瑞同意张跃的观点，称自己也在不断研究，到底未来用什么材料、怎么做，才更符合经济和可持续发展的概念，但目前来看还没有很好的选择，钢结构的效率高但造价也很高。

对此，如是金融研究院院长、首席经济学家管清友指出，中国房子的成本不在建筑本身，而在土地，特别是一二线城市。

关于房子质量，不独中国有这样的问题，美国房地产商莱纳国际的总裁Chris MARLIN对比道，美国人70年来都是用同样的方式盖房子的，美国很多房子也正处于达到使用寿命的高峰，比历史上任何时候的风险更大，造成了美国住房方面的赤字，很多地方盖房成本已经高到本地人盖不起了，同样也需要用新的材料、新的方式来建造未来的房子。

张跃分析，建筑问题是一个世界级问题，欧洲会好一些，日本更好一些，至少还倡导用钢结构。他说，日本高一点的房子，除了个别的别墅之外，全是用的钢结构。钢结构是可以普及、值得推广的。美国的木结构、钢结构也很好，且欧美特别北极圈木材资源非常丰富，如果砍伐和种植配合得好，这是可持续的材料。他判断，钢结构将成为欧美、日本下一轮新建筑的主流材料。

彭永东也表示，以前房子少、需求多，品质不是竞争要素。过去30年，中国造了二亿套房子，现在到了一个时间节点，大家越来越关注品质。房子的户型、材料等，成为二手存量房交易中用户第一个关注的信息，所以未来提供更好品质的住房和服务，是下一步竞争的主基调。

一二线城市不存在去库存 房产税政策不稳不出

房地产政策众说纷纭，到底什么样的政策才是符合市场规律和人民需求的？房产税何时开征？这些问题牵动了无数人的心弦。

许善达指出，现在中国给房地产笼统地提出一个政策，这个方法本身就有重大缺陷。他说，要研究房地产政策，首先要考虑中国特色和国情，比如，很多人统计中国人口老龄化以后，房子从总量上来说会有结余，但主要出现结余的是广大农村的房子。一二线城市不会出现房子过剩的，反而是供给不足。房地产去库存，只适用于三四线城市中的个别城市。中国的城镇化进程还远远没有完成，所以，房子总量看起来很大，实际上主要淘汰的还是农村的房子，这是一个很重要的特色。

中国房地产发展这么多年，许善达认为现有的房子主要应该分为三类：一类是保障性住房，一类是产权房，还有一类是共有产权房。

首先要解决低收入群体的基本住房，2010年，城镇居民还有5000万户房子没有厨房、厕所等基础设施，没有达到最基本的居住条件，这方面政府是有责任的，这批房子不能跟普通的房地产混为一类。

其次是共有产权房。很多城市在吸引高学历人才，按照他们的工资水平，在城市里面要想买到一个市场化的房子是很难的，政府为留住人才推出了共有产权的房子，这群人就可以用一个比市场价格低的价格，买到和身份相适应的房子，政府的钱作为一个股份放在那里，几年后这群人需要换房子，政府就可以收回这笔投资了。这项工作上海从2012年就开始操作了，北京现在也有类似的政策。

“我认为，这个办法可以帮助解决大城市里相当一批工薪阶层的住房需求，是非常好的方法，剩下的就应该市场化了。市场化的房子和居民的基本需求没有关系。现在城市平均房价的计算方法非常粗暴，对市场释放的价格信号是不准确的，应该分成上述三类房子来释放价格信号。”许善达称，要先分好三类不同属性的住房，再制定每一类房子相应的政策，让大家根据购房资格来自由选择。

对于很多人关心的房地产税，许善达表示，虽然很多专家对房产税做了不少预测，但官方的态度是稳步推进，不能出乱子，现在大家争论的问题必须先取得一部分共识，“只要还会出现不稳的情况，房产税政策就不会出来。”