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经济结构调整与地产定位论坛现场实录
来源:博鳌亚洲论坛      发布时间:2015-01-27 15:49:32     浏览次数:166226次

主持人: 中国商业地产联盟秘书长王永平

讨论嘉宾: 建设部政策研究中心主任陈淮

SOHO中国[2.58%]有限公司董事长潘石屹

香港瑞安集团主席罗康瑞

中国房地产学会副会长陈国强

建设部政策研究中心主任陈淮

SOHO中国有限公司董事长潘石屹

香港瑞安集团主席罗康瑞

中国房地产学会副会长陈国强陈哲

主持人:   

    按照会议主题设计,要放在亚洲背景下讲经济结构调整与房地产定位,但是今天嘉宾构成来看,好像没有其他嘉宾构成。说起来也是房地产的房地产能够说得热闹。这两天我们相关的报道都非常多,今天新华网有一篇评论说博鳌里面的地产成为了口号大篇,热度远远超过绿色、复苏、金融等相关话题。所以我想这也是主办单位把我们放在最后的原因,怕干扰主题了。

    我们开篇先给各位嘉宾有3-5分钟时间,就主题先做一个自由发言。然后做深入讨论。我们先从潘总说起。

陈淮:

    我想是一个空调很足,但是很仍然很热的房地产。

王永平:

    下面我们让潘总谈谈。

潘石屹:

    请陈主任吃饭还是5年前吃过一次饭,咱们也没有拉拢腐蚀干部。谈房地产这两天一路都在谈,从上飞机到空中小姐到张亚勤碰到我,然后张亚勤又跟媒体说了,媒体又追着问我,我觉得房地产跟房价确实是热点问题,我也说不清楚。我就谈一点我的观察。

    每年的12月份房地产成交量都比较低,过去5年时间都是这样,房价基本上不涨,因为人们等着开两会。结果每一次两会一开,好像方向总是反着,就是说得跟市场上的反映是不一样的。过去5年时间比较久远了,就不说了。咱们说2010年,2010年两会给市场的信号,第一个就是我们总理说房价上涨过快,我们要遏制房价,我小的时候也受过蜗居的滋味。然后紧接着建设部部长就出来说了,原话说中国房价还有20年上涨的压力。陈主任,是这样吗?

陈淮:

    原话是中国20年房价上涨的压力仍然很大。

潘石屹:

    有区别吗?

陈淮:

    几年前建设部说过,土地、金融、财政、投资都不在建设部手里,第二天媒体报道是建设部:房地产调控没有什么手段。

潘石屹:

    做普通商品房住房只剩下30%,在中国建房子不缺人、钢材、水泥,就缺地。未来供应的地要是少了,给市场的信号是房价还要涨。所以314号两会结束了,315号一下出了好几个地王。出完地王后,网友不干了,说两会白开了吗?咱们得重开。紧接着出了这么多地王怎么办呢?实际上背后就是土地少了,钱太多了,应该从土地着手。结果政府一着急,一个月时间不供应土地了。如果一个月不供应粮食会是什么局面?如果一个月不供应酱油是什么局面?任志强举了一个例子相当于憋尿,会把身体憋坏。谢谢!

陈国强:

    有关房地产的信息非常多,意见非常繁杂。我们对于每一个消费者,每一个投资者可能对房地产的感受跟收到这个短信一样,有正面,有可以往左理解的信息,也可以往右理解的信息,刚才陈主任特别提到两会期间姜部长说过一些意见,另外还有一句话,姜部长说当前中国房地产上涨压力非常大,但是政府调控房价的决心更大。所以我想对于房价的探讨正向我们陈主任刚才所说,无论是我们消费者还是开发商,可能都有这样的困惑,当然今天这个机会,我们有这样一个交流,对一些问题可以认识的更清楚。后面还是请其他嘉宾把这个主题开题,是不是由陈主任或者罗总给大家破题。

陈淮:

    我刚才其实说的很明白,空调开得很大,这是第一层,但是人很多,还很热,谢谢!

王永平:

    我们请罗总。

罗康瑞:

    很多人说是不是我们城市地产有泡沫,但是我不相信有泡沫。首先我们经济高速增长,个人收入提高很快,这个是很重要的支撑。另外我们土地很不够,虽然我们是960万平方公里,但是我们又是13亿人口。这些大的城市基本上土地都不够。另外一个原因,现在我们把容积率压的很低,住宅是2.5,香港是89倍,办公楼是15倍。另外城镇化进程,每年我们增加1个百分点,1000万多人要进城,这个需求怎么满足呢?

    还有更重要一点,我们没有过份依赖融资,买房子的人是自己去购买,不像次贷,你没有收入还可以买房子。我们国家没有这样,没有泡沫。但是我担心,大家都谈论房价太多,由行政手段把房价打下去,变成没有泡沫也打破了,这是我的担心。刚才我下午去参加一个论坛,他说北京房价太高,我觉得我们不要想房价高与不高,其实我们最重要是我们城市是不是能够有这个增值的能力跟创值的能力。多么贵,你过去在伦敦跟纽约大家还是要去。你要是没有这个能力的城市,你送给人家也不来的。这个是我自己的一些想法。我每次买了土地后,我回去公司,总是有一些同事说买的太贵了。我自己总是充满信心。当然这个时间不容易买的最便宜,但是我总是相信我们国家这样发展,我不会买错的,我可能是买贵了一点。所以买房子也是一样,不会错的,只是你这个时间能不能抓好。谢谢!

王永平:

    看来罗总对中国房地产的信心还是比较足的,什么时候买房都可以赚,只是赚多赚少而已,尤其是买瑞安的房子大概有这个效果。王石也觉得把容积率提高一些,既保护耕地,总面积没有受影响情况下,可以解决土地供应量短缺问题。不知道这个观点潘总是否认可?

潘石屹:提高容积率好像是国土资源部说集约使用土地是不是就是使用提高容积率的意思?我就只能理解成这样了。刚才罗总谈房地产泡沫,现场有一个经济学家没有来吧?有一个经济学家从我认识他的时候,谢国忠过来了吗?我今天看到他了。因为我从认识他,从读他的文章,他就说房地产有泡沫。说了56年了,现在说的他不相信了,我倒是相信了。我想如果他要是在的话,我们跟他谈一谈。谢谢!

王永平:

    陈所长,你信吗?你信潘总还是信谢国忠?

陈国强:

    我这两年不准备买房子,所以我就谁都不信。

    我想今天我们分论坛的主题是和地产定位相关,我先抛个砖,先谈两句跟产业定位相关的。大家谈到产业定位容易理解成产业被规划、被定为出来。房地产这个行业正像前两年冯仑写的一本书《野蛮生长》,是靠内生力量逐步成长起来的。当然用我们官方正式说法,是国民经济重要支柱产业。也有一个更形象,但是很夸张的说法,就是房地产绑架中国经济。我想关于房地产之所以能够成为支柱产业,后面陈主任,其他嘉宾都会有更清晰,更深入的论述。我个人理解房地产作为支柱产业,可能是中国发展,中国社会经济发展到特定阶段,是一个特定阶段的特定的现象。中国房改是98年,中国城市化率,我印象97年中国城市化率是到了30%,城市化率和房地产有非常密切的关系。30%城市化率意味着城市化进程进入一个加速发展阶段。所以中国的房改和中国城市化进程进入快速发展阶段可以说是同步的。从30%的城市化率到70%75%这样一个过程,我想是我们城市化快速发展的阶段,同时也是房地产行业作为一个产业快速成长的黄金时期。所以我个人对于所谓房地产作为支柱产业从我们如果,取倒数到未来2030年,从2000年到2030年这样一个区间,可能或许是我们房地产产业作为一个支柱型的产业它快速发展的区间。过了这个阶段,中国城市化进程如果到了70%以上初步完成了,我想房地产支柱产业地位可能会回归到一个普通的产业地位。我想它的支柱产业地位形成既和我们中国城市化进程相适中,也和中国进入工业化高速发展期,中国消费进入新的消费阶段。可能大家都还有清晰的记忆,上次亚洲金融[0.00%]危机之后,中央政府提出要加速培育新的经济增长点,当时提出两大产业,住宅产业、汽车产业,我想在亚洲金融危机这样一个特定外部环境下,适时的和中国城市化进入快速发展的时间,我想刚好处于一个历史性的巧合,处于同步,启动中国的住宅产业,推动了房地产进入一个快速的发展区间。

    我们可以几个方向性的转型:首先从住宅产业观察。住宅供应模式,从我们住房保障政策落实,尤其是今年国土部提出70%住宅用地要确保供应保障房和普通商品房。我想这项政策如果持续加以落实,未来我们中国住宅产业住房供应模式和过去我们长期看到的以商品房为主或者商品房占主体地位的格局会演变成为二元化或者双轨制多层次这样一种供应模式,我想这个可能从房地产自身来看就是房地产行业自身重要的结构转型。从市场重心角度观察,我想随着城市化进程加速推进,特别是随着去年中央经济工作会议提出未来中国城市化重心要更多转向中小城市、二三线城市,我想随着中国城市化区域重心的转型,实际上它会影响到我们房地产行业,特别是住宅产业未来它的增量空间会相应更多的转移到二、三线城市,中小城市,北、上、广、深这些过去楼市重要的风向标,可能会更多的让位于我们大量的中西部城市、二三线城市。我想从市场重心这样一个变化来看,未来市场的增量空间可能更明显的会转移到二三线城市、中小城市。

从自身产业形态观察,过去谈到房地产很自然会联想起住宅产业。住宅产业可以说在过去是一枝独秀,未来随着行业升级发展,商业地产,像我们罗总、潘总,潘总现在已经非常明确提出了。我把其他的内容先暂时不展开了,让其他嘉宾先结合这个主题先做其他的意见的阐述。

王永平:

刚才我们在贵宾休息室的时候,陈主任跟我讲说建设部长就因为媒体报道少了一个冒号,所以搞得大为恼火,现在要求建设部底下的包括陈主任在内断绝跟媒体交往,尤其是不接受美女的访问,尤其是不接受网络的美女记者采访。原来陈主任讲的很坚决,讲这个话的特别坚决。究竟你是愿意访问还是不愿意访问,咱们底下积极性很高,咱们就开始吧。

观众:

潘总,中央政府提出来今年涨幅的忍耐力最高限只能在15%,我们知道京沪深渝,要试点房产税,批复后会有什么反应?对其他城市有没有影响?

潘石屹:

我来纠正一下,我们建设部领导还是愿意接受媒体访问的。是不是这样,陈主任?

陈淮:

我不是官员,我只是一个学者,白萝卜就是白萝卜,别弄一宫廷白萝卜,学者就是学者,谢谢!

潘石屹:

咱们说物业税,房价上涨太快的时候,从我个人意见说应该出台物业税。我去年以北京人大代表身份写了一份提案,结果这个提案报上去后,他说不归北京管,给我退回来了。我每次写提案,人大代表都愿意签个字,可是我写要征物业税的时候,别的人大代表不签,说开发商把钱赚走了,政府把钱赚走了,现在让我买单。所以我提这个物业税,好像大家比较反感,觉得平白无故把这个钱收走了。可是我想不收物业税,怎么把房价抑制住呢?

王永平:

你就是不做地王,你现在也是利润王了。

潘石屹:

我就说这么多,谢谢!

听众:

我这个问题提给白萝卜的陈淮,我们集团做农业的,我们也跟政府做了差不多20年的一级开发,十几年涨的最厉害的不是房子,是土地。土地是稀缺,尤其是东部。我的问题是18亿亩农地,现在划定了红线不能动。但是我们从农业经验,现在农业技术大幅度提高,包括袁隆平的技术,产出大幅提高。土地需不需要留那么大。尤其是通州,非常贵的地,旁边已经一亩卖几百万,旁边就还在卖粮食,这个能不能改变,这才能真正解决土地的核心问题。我希望陈主任回答这个问题。

陈淮:

这个地归国土资源部管。

听众:

你作为学者,探讨一下。

陈淮:

刚才罗总提出一个很有意思的话题,提高容积率。像香港这样的容积率,全世界大概除了香港,找不到第二个。走到香港的大街上,所有人,包括罗总这种有钱的,也会觉得是一个蚁族。觉得自己太微不足道了。我不赞成把中国城市容积率做成这样。当人口居住容积率提高到这样的时候,你需要大规模在城市基础设施投入,太阳光是有限的,城市是不经济的。香港因为土地投入比基础设施投入要大得多,所以它要做高容积率,而中国不是。中国13亿人怎么办呢?我们过去十多年高度集中在沿海特大城市,十年中城市资源投入主要是北京上海广州深圳等沿海大城市。这有主观客观两方面,比如北京要开奥运会,上海要开世博会。这十年沿海特大城市和二三线城市现代化差距拉大了,和中小城市差距更拉大了。下十年,加快二三线城市、中小城市发展,调整中国的城市结构,才能最终解决我们的住房问题。至于你说的农地是不是都应该去开出来盖房子,不种萝卜种大楼,我以为这有一个统筹合理安排,至于是不是18亿亩,我对此没有研究,但是我们合理利用城市资源而不是放任看它涨了多少价,就改变土地性质,我以为也有一个客观原因。最后再回答一个和土地相关的,刚才潘总说70%土地盖了廉租房、经济适用房、小户型房、两限房以及公共租赁住房,合不合理呢?非常合理。过去十年中国城镇建了多少房子,80亿平方。

10年建了多少套房子?7000万套房子。我们到2009年末中国城镇居民家庭如同刚才这位陈所长所讲城市化率的问题,我们城市人口所占比重提到了46.7%,就是如此,也不过2.1亿户家庭。过去10年盖的房子就够现有城镇居民1/3家庭搬进新房子。十年,很快,很大吧。但是同一组数据可以做另外一种解读,10年时间,每年每百户家庭中只能有3-4户搬到新房子。假定潘总这样的大佬们拼命给我们盖房子,每年每百户家庭也只能有3-4户搬到新房子,那么哪3-4户先改善?我们把它交给市场、开发商,显而易见最有钱的最先改善,出价最高的那四户最先改善,政府做不到让四套房子变成七十套,这和我们大部分媒体想象的不一样。别以为把房价降到70%的人买到起,就可以变为七十套。这70%土地供应的条件就是让低端群体、住房困难群体,让他们优先改善,不管潘总愿意还是不愿意,我认为这是合理的公共政策。

罗康瑞:

我希望回应一下这个问题,我不是建议我们做到15倍、10倍的容积率。但是我们中央商务区容积率太低了,你看浦东,每一个大厦走路太远,坐车太近。这是什么中央商务区,中央商务区应该是5分钟步行就可以问题处理好。不是一天89个会。还有刚才说到十年,麦肯锡预测未来十年,我们国家会建500万大厦、400万平方米的楼宇。这个数据很吓人,所以房地产行业肯定是我们一个很重要的行业,去年总成交量4.4万亿,13%是我们的GDP,我不建议我们是要依赖房地产,但是房地产在可见的未来是我们非常重要的经济支柱。

还有一个问题,我们内地投资渠道不多。不放在房子里,放在什么地方?银行利息又没有。所以这是一个很现实的问题,我们要好好去看。当然有一些人永远都买不起房子,那我们应该建一些房子给他们住。香港50%以上的人住在政府建的房子。新加坡更高。我们应该定义一个数字,我们应该为多少人提供便宜的廉租房或者怎么样。定了后,让这些有钱人,潘总要住什么房子,就让他去买。为什么为他担心呢?不用为他担心。

王永平:

后面非保障性住房,它的价格是不是会进一步上涨?

罗康瑞:

肯定会的,城市中心没有更多土地,需求好房子的人太多了,我自己在上海这些地方,基本上一有就卖了,没有办法,没有供应了,土地是不够。还有我们国家土地供应政策也不太明朗。比如说要调整房价,其实最好时候是让市场知道下次有多少供应,他就不会盲目来买房子。但是现在大家都不知道。所以这个政策又是我们能够定的,主要是一定要先保障低收入人群。

王永平:

你的意思是经济适用房和保障性住房、公共租赁房计划不够透明吗?

罗康瑞:

报告说今年之内我们要建300万套,还有295万套要重建,600万套怎么够呢?我们国家这么大,我们要加大力度做这些方面。余下部分市场会做调整,我们开发商不会盲目建房,要是没有人买,我们建来干什么?

王永平:

七成土地建保障性住房,合不合理?会不会出现后面三成像潘总讲的价格出现更快的飚升。

罗康瑞:

目前是不够,要建更多低价房,但是三七肯定是不平衡的,这个要看每个城市发展到什么阶段,不要一刀切。我们一刀切的政策都不会很对。

王永平:

潘总,你觉得37开土地供应比例合不合理,余下3都归你了,你是不是会涨的特别高?

潘石屹:

陈主任是我们的领导,让领导发言,让我总结,就相当于领导夹菜,我转桌,这个问题很难回答。听领导的。

 

听众:

我有一个问题请教陈主任,当然你可以以学者身份回答这个问题。我是生于70年代,然后生于一个二三线小城市,现在生活在上海,在我小时候我感觉好像没有房子住这个问题。房子会成为一个热点问题是不是因为我们现在人口流动的太快、频率高、方向又集中,这是关于安土重迁古语的疑问。还有一个成语,居无定所。因为大家都流动了,而且流动方向非常集中,再加上我们有一个古有的观念,我们传统文化每个中国人都希望有自己的房子,但是我们自己的方向特别集中,现在大家就觉得居无定所,房价又太贵。如何从国家的层面来平衡,第一,是否要转变观念?第二,怎么样让流动人群有定所?这就是我们刚才讲到的国家是否应该加大保障性住房或者廉租房的力度,因为很多人不愿意租房的原因是现在房子都是私人租出去,他住的很没有稳定性。我想问这个问题。

陈淮:

我基本没听明白这个问题。

王永平:

你想说什么就说什么,你把人家说糊涂了也行。

陈淮:

首先你说居无定所,我不赞成。我们真的是从过去大多数人住房极端困难的住房危机状况下走来的。今天我们已经解决了,而不是将要解决大多数人有房子住的问题,我们下一步要解决的是三个问题:第一,还有一部分人没有房子住,我们必须解决所有人都有房子住。请注意,我们说的保障性住房首先解决那些还没有房子或者住房严重困难的人住,而不是从二三线城市迁到大上海的人的住。

我们还要解决大多数人从脱困阶段的满足程度向改善期的满足程度的转变问题,适度改善。到2009年中国城镇居民住房确有很大改善,但是2009年城镇居民户均居住面积60平米,从1990年整个住房总面积20亿平方米增长到2009130亿平方米,但是人均20平米,户均60平米,这在技术意义上只能作为满足基本住房需求。

第三,要满足相当一部分人群有自己房子的要求,这三个要求有大有小,有近有远,有重有轻,当前首先是满足住房严重困难的群体优先改善。所以就有了你说要加大保障房建设,而潘总说70%给保障房土地是不对的,这是你们两个下来应该加以讨论的问题。

第二个,你说你小时候从来没有过住房有困难的感觉,我不知道你多大年纪。但是中国人对住房严重困难实在是记忆犹新。在80年代初的时候,在上海这样的大城市、北京这样的大城市,大龄异性兄弟姐妹合住一间屋,这根本不是特别现象。不要说30年前,20年前上海至少40%-50%的家庭早上起来是要刷马桶的。我们怎么没有从困难时期走过来呢?十年前上海女青年跟她的女友吹嘘,我男朋友家里条件可好的,他们家三居室,独子,他爸妈说了我嫁过去,腾出一间房。这是值得炫耀的。现在相反,必须独立住房,还得是有房不带。

困难不困难是根据社会发展不一样。20年前中国户有一间房就叫脱困,90年代初我在中国人民大学当老师的时候,双博士毕业的青年教师能分一间筒子楼还是特批照顾,13-14平米。今天我们户有一套房,虽然50平米也必须有厨房厕所、配套成套住宅,因此社会发展过程中条件是不断变化和提高的。我想稍微不用年纪很大的人都可以印证我们走过来的脚步。谢谢!

王永平:

刚才潘总迫不急待的要点名让我们的女粉丝说话,他以为这个问题是抛给他的。想不到是给陈主任的。要不要补充两句?

陈国强:

我觉得居无定所可以有很多理解,我的理解,像我们潘总也属于居无定所之类,他可能三五处的房子。居无定所也是我们今天这个社会另外一种形式。另外,我们年轻人就业选择,随着社会转型,我想居无定所可能会成为越来越多人一种对住所新的一种选择,一种趋向。我想可能我们理解住房,还是更多理解成有自己产权的住房,有房住不等于有住房,特别对于年轻人来说我觉得应该更多接受这样的观念。我想居无定所只要不是流离失所,还没有没有住的地方,应该扭转这样固有的观念。

王永平:

房子需求这么高,房价的推高,中间有一部分也是恐慌性需求。其中含着很大的对政府的不信任在里头。一个是不相信政府宏观调控对房价能够有效遏制,先不说房价遏制对整个经济从长远看是不是正确。但是很多人不相信调控是有效果的。每调一次,就涨一次。现在一听说马上要出台调控,很多人就抢着去买房,进入这样一个悖论。很多人一边骂房价,一边砸锅卖铁买房。第二个观点,也不相信。按照陈所长讲的,不是拥有住房,而是有房住。这一点很多人也不相信。在国外有廉租房可以住。我们不相信有这么一天,自己不买房,而将来有房住,有一个比较便宜的房住下来。很多人还是不太相信的。所以还是相信自己的多。这里面就产生了很大的恐慌性的需求。就像很多年轻人我们在飞机上来的时候,很多年轻记者讨论,他也觉得年轻买房不合理,但是如果按照房价速度,我的工资永远赶不上那一天,那个时候我怎么办?按照这样过去一个简单经历,他为了自己考虑也只能这样做。关键是房价本身是不是一定控制住,对整个经济是不是一定有利,如果说我们房价强行拉下来的话,接下来一个问题就是我们社会这么多流动性到哪里去,都去买30%的房,如果30%全是泡沫的话,会不会反过来影响我们后期整个房地产市场或者整个经济的格局。潘总能不能做一个解答。

潘石屹:

今天这个会有点乱,跟房地产是一样。你刚才说得是什么?

王永平:

你还在想美女的事,又跑题了。我的意思是说如果保障住房部分力度这么大的话,投机性资金可能都会跑到30%土地转化出来的房子,那个时候房价会出现什么格局?那个时候会不会引发一些真正的泡沫,从而对整个经济格局产生不利影响?

潘石屹:

目前不太好。房地产这一个行业吸纳了别的行业大量资金,这个我就想起一个人要得了癌症,不是说细胞坏死,而是细胞把别的部位的营养都吸收过来了,现在房地产就像得了癌症一样,什么中化、中粮、中油,原来都是干别的,都吸引过来了。中央政府就做了一次“化疗”,让78个癌细胞先给它杀掉,然后保留了16家,我问了一个学过医学的人,人化疗会杀死一些癌细胞,没有杀死的癌细胞更有活力,杀伤力更强,所以经济发展过程中一个行业汇集大量资金,我觉得这个可能不是一个很好的现象。汇集了多大的量呢?去年7月份北京的东四环边上招拍挂一块地,是我们跟中化在抢,最后他们的策略是只要我们举牌子,他就压我们,他也不算帐,举到楼面价1.6万的时候,我们就不敢举了。到今年315号,东五环,在北京生活的人知道二环很小,三环稍微大一点,四环到五环的距离很远。东五环边上一块地楼面价2.75万,如果房子销售的话,得4.5/平米。一个土地上没有建任何的房子,就是这样大的量,如果按照这个价格推算下来,北京有一个CBD4平方公里多,把CBD的房子全都炸掉,光土地值1万亿。土地市场的泡沫,因为钱太多了,它还是出了问题。我不知道是否回答了这个问题。

王永平:

这么多外部资金流到房地产领域,这是一个现象,那它的本质是什么?为什么这么多钱不干别的,而跑到房地产。为什么不跟别的公司竞标举牌,跟你竞标呢,人家看中你什么?还是看中你口袋里利润太高。你的报表把人家招来。你凭什么房子卖这么贵,还卖的这么快。你在抑制房价方面做了什么工作?

潘石屹:

你是批评我还是给我做广告?中化是一个央企,这块地原来就是一个化工厂,所以你想化工产能过剩,他手里有钱,再能建一个化工厂吗?他听说房地产利润高,所以他就过来了。

王永平:

我看你报表毛利0952%,这个是听说比较高,还是事实比较高?吃饭的时候,蒙牛的老总跟我讲,他们是这个行业利润最高的,他说毛利基本做到5%,你是52%。我今天查了你们的报表。

潘石屹:

这证明我们对股民还是有贡献的,这是好事情。

王永平:

将来保障性住房土地出来的,你们会不会抢?

潘石屹:

我们五年前已经转型了,不跟他们抢。陈主任说70%合理就70%合理,100%合理就100%合理,陈主任说了算。

罗康瑞:

我相信70%做廉租房,价格是不会上去的。97年左右的时候,香港房价炒的很高,董建华一上台就说每年要增加8万五,刚好亚洲金融[0.00%]危机冲击,房价跌2/3,七年都回不了头。每天香港人都在游行示威。我们内地人也是这样,如果有这样多的房供应,价格没有办法上去。

王永平:

最近媒体都在关心地王的问题,说地王可以对整个城市,至少可以对周边土地价格有很大的拉动作用。还有对周边房价会有特别大的影响,甚至有的公司定价的时候就是因为旁边有地王出来,无理由加10002000元。去年香港豪宅出了一个天价,到底对整个香港地产房价有没有明显影响?

罗康瑞:

地王地价肯定会影响楼价,我们开发商赚钱是赚土地的增值,你自己建的这部分赚的钱不会多,也不应该高的。所以地王这个问题是不容易解决,我一再强调我们土地供应是不够,所以这些钱多的企业他们就要去抢。地点好的,你将来是买不回来嘛。所以这个问题没有办法解决。

听众:

我叫项峰,UBS代表,如果70%土地建经济适用房、保障性住房,从普通百姓来说是非常好的,是政府为改善民生确实在做事。但是作为一个普通百姓,我有一个怀疑,70%廉租房会不会又是开着奔驰宝马的朋友去买。怎么能够避免未来武汉不出来六连号。就我身边的朋友挺有钱,当年买了经济适用房,得了很多利,这种情况在我们未来怎么能够避免出现这种情况?

罗康瑞:

我先说说香港的情况,香港廉租房,你看见很多宝马、奔驰在那边,主要是他们发财后还是不愿意把这个,我很担心,我经常跟领导说,他们要做廉租房,一定是一整套的。要不然将来很严重。这个一整套就是什么人能住。香港到了某一个阶段的时候,他们一定要搬出来,但是很多都留下来,他说这个是我发财的地方,所以我要留下来。政府就会跟踪,会把他赶出来,还会罚款。

王永平:

潘总,如果你是这样,你会把原来房子留下来吗?

 

潘石屹:

我没有住过经济适用房,这个朋友说的这个现象在北京还有更极端的现象。北京一个经济适用房小区就在长安街沿线上,前不久我到经济适用房小区看了一下,租给了很多外国人居住,还有外国的咖啡厅、外国的餐厅,各种风味的。政府的保障性住房是解决中国人的问题,最起码不能给外国人居住,所以在中国实施这些政策,很容易变形。

王永平:

陈所长怎么看?

陈国强:

经济适用房各地都出现过刚才所说的现象。我觉得不单单是一个供应的问题,还要他提供给什么对象居住,如果是公共租赁房、廉租房,还有一个退出机制的问题。管理问题如果跟不上,仍然会发生过去曾经看到过的现象。所以管理的环节、监管环节一点都不能松懈。

王永平:

时间关系,留最后两个问题。我们给媒体一个机会。

记者:

你好,陈主任,我是来自腾讯的,请问您对今年房价走势怎么看待?前一段时间首套房信贷方面已经收的很紧,物业税空转在很多地方已经试行,物业税什么时候推出?

王永平:

我替陈主任回答这个问题,物业税这是税务局管的。

陈淮:

我从来没有去研究房价走势,股评家、楼评家饭碗我们就不抢了。但是你刚才说收紧了二套房贷,这个说法不确切。我们在金融政策上,包括刚才大家提到的70%土地供应,还提到78家央企退出,这都不是新鲜政策,从有国资委那一天就明确规定非主业的央企一律退出房地产业。只是没有严格执行,从四年前土地政策就规定70%的土地用于建保障性住房,不是今年才给潘总规定的。你刚才说的二套房金融政策,是我们恢复到常态的金融政策而已,去年是保增长一个特殊情况下一个优惠政策。年轻女士天天逛商店,打折如果天天都打,那还叫折吗?一定有特殊的几天打,才叫打折。仅仅是恢复到常态。至于你说物业税是抑制房价的,不知道谁给你讲的这个道理。物业税三个作用:第一,促进存量资源利用效率提高,不让房子闲置。第二,调整中央和地方财税关系。第三,贯彻社会公平,穷人和富人在占有资源上的不公平,通过税负关系加以调整。富人占优质资源也可以,多交税。唯独没有你说的那一条。短期内会不会对房价有影响呢?会的。你看到警察把他抓走了,其实你没事,但是你也害怕。会不会跟他没有关系呢?是不是有一天我们房地产不热了甚至下跌了,我们就把物业税取消呢?这是不可能的。市场经济下,有资产就要征税。做好准备吧。谢谢!

听众:

这个问题问一下在座每一位,最近有一种观点,土地在竞拍过程中不是价格最高的拿这块土地,而是像潘总这样的开发商去报房子建后的最低的价格得到,或者租房价格最低的。各位认为这种方式可行性如何?你们是否支持这种观点?

陈淮:

节约时间吧,一说到底好了。中国喜欢相信偏方,网络上报给领导的偏方多着呢。如果房地产是这么简单的事的话,我想我们根本不用三天两头开研讨会,坦率说今天王永平秘书长说的很多问题和去年、前年、大前年、大大前年说的没有多大差别。

王永平:

您回答的也没有多大差别。

陈淮:

为什么说是一个偏方呢,中国学会了一个政府采购,政府把需要的东西都列一个单子,大家报价,最低的买。所有这些东西必须买政府定点的东西。结果买的时候,发现普通商品比市场价贵三倍,买一个椅子、办公桌、衣帽架,贵三倍。政府采购价怎么比市场价还贵三倍他说我这个政府采购价是花了钱的。不买他的,将来财政查起来是违规的。住宾馆,必须住政府采购宾馆,结果你去了他说没有房子。我说怎么就没有了?他说供政府采购价的就是40间,你来的时候已经是第41间了,你绝对不要相信像这样的想法有什么用,实际上我说四种或者五种保障房,有一种两禁两限房,早就采用你说的那个减肥招,就是还没有减下来,谢谢!

王永平:

潘总要不要补充,我看你博客已经回应了这个事。

潘石屹:

领导已经总结了。

王永平:

由于时间关系,我最后再提一个问题,这个问题我一直想找机会跟潘总提。两会期间有房地产界人大代表提出现在房价比较高,他觉得有一个办法,是不是把一些资金导入商业地产里,这样投资资金少了,可能价格就不会这么高。另外商业地产主流来讲,发展持有型资产,资金需求量又比较大,我们又缺这样的。另外一个,商业地产,有些企业中间还是有获取暴利的机会,比如潘总这样的,来了后,卖了就跑,业内就称为范跑跑。这里面还有很大利润空间,是不是分流一点利润出来,既能把住宅压下去,又看起来是比较有责任感的企业,你觉得这是不是一个好办法?

潘石屹:

你一般讲的都比较复杂,要看房地产市场,实际上有一个指标,叫租金回报率。有的也叫租售比,就跟股票市场的市盈率差不多的一样的概念,国外商业一般7-8租金回报率,中国写字楼、商业回报率4-5,已经非常低。可是中国住宅回报率大概1%1%就是100年的时间,政府给你的使用年限才70年时间,中国房地产要跟别的城市比的话,已经价格比较高,租金价格相对比较低,可是住宅和商业、办公楼相比的话,住宅的泡沫要大得多。

罗康瑞:

新天地旁边土地比较多,我相信新天地做好后,旁边住宅跟办公楼价格就上去了。如果只是做新天第一个项目,我是不会做的。资金如果都流去做商业,住宅没有供应,价格更高了。

王永平:

由于时间关系,今天论坛到此结束。一个是感谢大家出席我们论坛。另外也希望媒体在报道的时候能够更加准确报道各位嘉宾的观点。该加冒号的地方加上冒号,谢谢大家!