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对话房地产分论坛实录
来源:博鳌亚洲论坛      发布时间:2015-03-06 14:33:07     浏览次数:245223次

主持人:各位来宾大家好!欢迎大家参加博鳌亚洲论坛2008年年会,我们今天晚上要探讨的主题是对话房地产。我们非常荣幸地请到了中国房地产业最具代表性的 企业家和著名的经济学家,来与我们共同探讨这个主题。我们今天邀请到的嘉宾有:华远集团总裁任志强先生;棕榈泉集团公司董事长曾伟先生;SOHO中国有限 公司董事长潘石屹先生;高盛集团董事总经理胡祖六;还有我们的对话主持曾子墨女士。
曾 子墨:非常感谢大家今天来参加我们的对话房地产的分论坛。一直以来,房地产都是我们普通民众最关心的一个话题,因为它毕竟关系到我们的生活。而同时,它对 于中国的经济发展来说也相当的重要。自从去年年底有过关于拐点论的争论之后,今年大家又在讨论很多的开发商面临资金紧张的问题。似乎整个房地产行业都迎来 一种山雨欲来风满楼的气氛之中。美国的“次贷危机”会对房地产带来什么样的启示。中国的房地产今年会有什么样的发展趋势,楼价、地价到底是会涨还是会跌。 而政府在调控房地产市场的过程中应该扮演一个什么样的角色,应该用什么样的手段,我想这就是今天晚上我们大家都很关心的一个话题。
我 接下来简单地介绍一下我们今天的流程,整个论坛是一个半小时。我想留尽量多的时间给现场的观众提问。给您一个机会和我们台上的经济学家,和我们的房地产开 发商来进行对话。所以,我大约会留半个小时到四十分钟的时间给各位提问。如果在我们前面讨论的过程当中您有任何的问题,一种方式是可以写在纸条上,请工作 人员递给我。还有一种方式是等我们进入了提问环节的时候您可以直接举手,我们的工作人员会有麦克风递到您的手上。
今 年谈到房地产行业,刚刚我们事先交流的时候,陈淮主任已经谈到了有一个很重要的背景,就是温家宝先生也曾经说过,今年是非常困难的一年,有很多不确定的因 素,而且如果要问到普通民众,他们可能有会有一种感觉,说中国房地产行业它的冬天是不是来了。所以首先我们的话题就可以从这儿开始。请各位来谈谈房地产行 业的冬天是不是真的来了,今年到底有多困难。哪位先来?我知道今天台上的这几位都是非常敢于说话的,所以不需要推辞。既然陈淮主任坐在我身边,就陈淮主任先来吧!
陈 淮:四季轮回是客观规律,市场中也有四季轮回,冬天肯定会来。不管你愿意不愿意,但是把冬天说成困难我想也不确切。对万物来说没有四季轮回,没有冬天也就 无所谓夏天和春天。实际上,我也不认为中国的房地产面对的是一个低谷,中国的城镇化不管有没有美国的“次贷危机”,也不管有没有08年的奥运会,它总之是 一个需要二十到三十年才能完成的长期发展战略过程。所有的这些突发事件或者是重大项目,它影响的只是资金或者资源积聚在空间上的结构关系和时间上的结构关 系。在某年会稍微集中一点,在某个区域会集中一点,并不会因为美国有“次贷危机”,中国的房地产就会来了冬天。
因为借给美国次贷的那些低端收入群体的银行不是中国的银行,向银行借钱的也不是中国的老百姓。所以,美国人得病并不一定意味着中国的房地产业就会得吃什么样的药。谢谢!
曾 子墨:陈淮主任当然是从一个更长远的角度来说的,但是可能我们大家也都非常熟悉,潘石屹先生前不久刚刚放出了一句话,就是说中国会有非常多的房地产企业在 一百天之内死掉,大意是这样。毕竟在宏观调控的背景之下,很多的房地产企业现在缺钱,在房地产开发商的角度来看,冬天有多寒冷?
潘 石屹:媒体总是用的语言特别夸张,就是如何死掉、如何是一场劫难了,其实我都没有说过这样的话。不过这个表达方式,我觉得也不太重要。我总的认为,08年 的房地产特别困难,困难的原因有三点:第一、2007年中国的房地产企业太疯狂了,疯狂到什么程度?去年一年房地产的销售是2.9万亿人民币,接近3万亿 人民币,这是国家统计局的数字。可是去年一年中国的房地产公司购买土地超过3万亿,所以我觉得自己的钱花得差不多了。
第 二、美国的次贷大家都说对中国的经济有影响,我也搞不清楚有没有影响,所以我跟着任总听了好多专家的研究、分析,其中一个是中金公司的首席经济学家叫哈继 铭做了一个非常复杂的模型,所有的模型我都没有看明白,他说美国的GDP如果降上一个点的话,一个极其复杂的模型,两个1%我记住了。
第三、中国通货膨胀率比较高,中国会实施从紧的货币政策,而房地产行业是一个资金需求量非常大的行业。所以,无论是银行给房地产的开发贷款,就很紧张。然后从去年的第四季度开始,银行的按揭贷款也很紧张。所以,08年就是房地产缺钱。
一分钱会憋死一个英雄汉,所以缺这样钱的时候房地产的日子不好过,可是我们可以理性地调整,让我们的规模调整到适合的程度。我们的市场经济不是打仗,也不是搞经济斗争,所以,不用死多少、伤多少,其实就是把规模调整到合适的位置,困难就会度过。
曾子墨:任总经常和潘总公开场合唱反调,今天不知道是顺着说还是逆着说。
任 志强:潘石屹说要死掉多少家我没太注意,我只知道每年大概都要死一万多家,不知道有没有这个事,从工商局的统计上每年都死这么多家。为什么呢?房地产和别 的行业可能不太一样。比如我设一个工厂他可能十年还在这个地方。房地产大部分是以项目设立的公司,这个项目完了这个公司就死了,就换一个公司重新拿一块 地,又重新设立一个公司。所以我们经常看到房地产经常一年就死一万多家。所以我不知道他说的百余家死是不是这样。一个大树每年都得结果子,每年都要掉,不 掉就要摘下来,因为他结束了这一轮周期,明年又换新的公司又出来。
从2004年开始,是5.6万多家,2007年是6.3万多家,08年可能少掉1万家,就完成了去年的一万个项目,这一万家公司就没了,所以到08年可能又成立了一些新的公司。从工商局的统计上说,我们看不出来这么多公司死了或活了。
第 二、小潘说这个可能是对的,就是可能大家缩小规模。比如一个公司十个项目,日子过不下去就卖掉两个项目,比如我去年就卖了些项目给潘石屹。但是我可能剩下 来四、五个项目,母体还活着。这种兼并收购在房地产行业里是非常普遍的。其他行业在兼并过程中可能我要的是你的技术,我要得是你的厂房,我要的是你的生产 能力或者要的是你的市场,只有房地产比较特殊,房地产兼并收购的时候把所有人都轰走,我就要你的土地储备。所以房地产的兼并收购基本是土地和现金的交换过 程。就像我卖给他的两个公司,这两个公司在我的公司序列里没有,但是在他的公司序列里增加两个公司,这两个公司就是两个项目。对我来说我是把大把的地换给 他,收到了大把的地。你说到底是公司死掉了还是活着呢。有可能我这个公司拿了大把钱活得更好,他拿了地也活得更好。他不是说百日只变这些公司没有了。要先 死肯定是银行先死。房地产商后死。
第 三、美国次级债的难题得交给胡先生,因为胡先生是最了解美国次级债的。我不知道他们有没有美国次级债,但是美国次级债按我们陈淮主任说,他是美国政府做的 金融创新。如果中国政府也做金融创新的话,可能我们不用盖廉租房用市场方法也能解决住房问题。次级债对应的是哪套房子都不知道,所以一个很复杂的公式就演 变成了,我不知道钱是借给了谁,我也不知道这个钱最后由谁还,甚至不知道由哪套房子来还次级债。我们的银行却可能因为次级债而收紧自己的盘子,最主要它影 响是一种蓄意的危险,凡是中小企业贷款就涨利息,因为你的风险可能提高了。对大的地产公司来说可能获得贷款的机会更多了,获得的钱也更多了。所以,不管任 何一次宏观调控,最后挤压的在所有行业里都是中小企业,而不管是不是房地产。
对 贷款来说,次级债可能会影响到个人按揭贷款,因为我们不太相信低收入家庭能还钱。所以,最后影响的是经济收入住房本来两成按揭就可以给贷款,现在所有开发 商都说不行,银行也说不行。得三成到四成的首付。反而让越没钱的人贷款越困难,首付越提高。在美国也同样,在降低利率的过程中不是说银行的融资成本降低 了,而是提高了,降利息可以涨息,因为信用没有了。中国现在面临的问题是次级债会不会影响到中国信用的问题。如果影响的话,可能整体经济都会受到影响,而 不仅仅是房地产,因为房地产只是整体经济中的一个小部分。而这个小部分从来都是在整体经济不好的时候它也会下降,整体经济好的时候它绝不会不上来,这可能 就是我们目前房地产遇到的最大的不确定性。就是看胡先生怎么帮我们分析一下美国次级债会对我们中国经济有多大影响。谢谢!
曾子墨:任总把问题抛到了祖六。
胡 祖六:刚才讲到次按危机就是全面的市场危机和金融危机,这已经为大家所熟悉和关注。我们每天从新闻媒体连篇都讲到美国的金融危机。这次金融危机的本质其实 是房地产的危机,因为我们知道债券是房地产的债券。其他的像CRE、商业房地产贷款都是跟地产有关的。为什么说是地产的危机呢?美国过去二十年来,房地产 市场经历一场历史上也是非常罕见的持续的繁荣,到最后可能形成泡沫,当从九十年代开始,因为美国经济表现非常强劲,GDP的增长非常快,再加上因为全球 化,因为技术的进步,还有竞争的加剧,所以通货膨胀的压力一直非常小。使得联储长期维持低利率。信用膨胀也非常快,再加上金融创新。所以,房地产过去来说 都是靠银行贷款,八十年代美国的次贷危机,大部分存贷机构都破产了。除银行以外,很多机构,比如对冲基金、保险公司甚至养老基金,而不只是美国,所以融资 渠道的来源多样化,降低了融资的成本。
这 些加起来,尤其从2000年以后,当纳斯达克的股票泡沫破灭以后,9.11恐怖袭击以后,美联储继续降息。到2007年的时候到了顶峰。所以我们说次按危 机或者信用危机是从房地产的价格开始逆转开始的。因为最早的警报就是汇丰银行2007年的预警,从次按开始,之后整个房地产价格的下降,到现在为止,从高 峰点已经掉了15%。我想很多的判断,包括美国联储的判断,房屋价格未来会继续下降,可能美国的房价会继续掉15%-20%左右。房地产在美国也是占 GDP至少是15%,房地产作为一种财富来说,也是美国居民最大的财富的来源,可能美国平均60%的私人财富都在地产里面。所以房地产价格的大幅调整,自 然对美国的信心,对美国的消费者对美国的金融体系是一个很大的打击。
中 国的情况有很多的不一样,在座各位听众朋友都非常了解。但是我觉得发生在美国的这场危机对我们中国还是有很多有益的启发和激进作用。至少有两点:第一,潘 总也讲到,地产跟金融是密不可分的,地产一旦出问题对整个金融体系和对整个宏观经济有很大的影响,一点我们要关注。第二,可能要避免中国特殊论,因为我们 中国可能是地大物博或者是我们过去三十年以来经济持续高涨,发生在美国的这些房地产的泡沫最后破灭,或者引发了金融危机,可能跟中国无缘,这点我觉得我们 还是要很谨慎。我们看到很多国家过去十几年来都从不同程度上经历过房地产泡沫。澳大利亚、新西兰、西班牙、法国、爱尔兰、荷兰、英国,这些都是非常典型的 例子。但是过去这些年来,几乎每个国家都在不可避免地进行大幅度的调整。在亚洲,其实亚洲金融危机也是跟房地产密不可分的。在危机之前房地产是涨得最快的 资产,在泰国、马来西亚、香港都是如此。危机以后,房地产也是掉得最惨的资产。
所以,我觉得我们还是要很谨慎,很警惕在美国发生的次按危机和房地产危机我们应该引以为戒。
曾子墨:去年中国上半年的房地产价格大幅飞速上涨,刚才你也谈到了房地产泡沫,我们要理解、认识到它的可能会发生的危害作用。对于之前的这一轮大幅上涨,你认为它当中有泡沫因素还是城镇化的过程当中,是有真正的需求所拉动的价格上涨?
胡 祖六:基本上我觉得中国的房地产表现非常强劲,基本上是受基本面的支撑,因为中国的经济表现非常好,尤其是工业化、城市化这两个大趋势是推动房地产繁荣的 最根本动力和基础。这点我觉得现在没有改变,毕竟中国的工业化,我们已经是全球的制造业大国,我们的城镇化速度和规模可能也是历史上所罕见的。但即使到今 天,我想我们还有很多年城市化的浪潮可能还要持续十年、二十年、三十年甚至更多。如果做模型来说,大部分可以使用经济基本面的变量来解释。
但 是,我觉得房地产是资产,资产的定价因素也是非常复杂,比如说利率的水平,市盈率,人均可支配收入的增长、股市的表现,等等,都会反映到房地产的价格里面 来。不排除在某些时候、某些地区,房地产的价格已经升得如此之快、如此之高,以至于跟基本面有些脱节,我想这个现象也不能完全被排除。
主 持人刚才讲的第一个问题,现在是不是冬天已经来临,我想我的看法基本上是同意潘总的看法。我觉得很多的不确定性,就是因为我们的宏观调控环境,利率是不确 定的,信贷过去是非常充足,每个银行都拼命地给房地产贷款、按揭贷款和开发商贷款。现在银行比较谨慎,周边的环境,汇率也在变化,股市跟以前也很大的不一 样。所以,过去房地产一些非常利好的积极因素现在都在发生逆转,这对我们在短期至少在08年带来很大的不确定性。所以,我个人看法是比较谨慎。
但是,既然说冬天已经到来了,难道春天还会远吗?
曾子墨:留给我们光明的希望。谢谢。曾伟先生的意见呢?
曾 伟:我觉得最近通过次债,我也始终在思考一个问题,其实房地产是一个边缘金融学,它的投入和产出是需要大量的金融资产所支撑的。而一旦这个环节断掉之后, 它不仅仅是金融问题,还造成社会动荡的问题。特别在美国,我觉得我们的次贷问题从里根时代就由于利息税的问题还开始逐步发展。但是我认为愈演愈烈,美国的 房地产的确有一点看不懂,实际上它的整个市场的高涨是9.11开始的。实际上它的盘整期从95年到低谷,一直到98年,我觉得那时候还比较平稳。到99 年,特别到9.11之后,它的基本面没有根本的改观。而房地产整个跑赢经济的大势。实际这个里面有一个总结相关因素,我认为它是在2000年的科技股破灭 之后,大量的游资充斥。每个证券单位证券化,它已经经过几经转手,海南二十年前炒地一样,拿到地以后已经不知道地在哪里。
但 是我觉得引发这样一个问题,美国经济三大宝:华尔街、硅谷。我们那么多百年老店的企业家以及分析师没有意识到这个问题吗。我们的银行的资本充足率是根据巴 塞尔协议是8%,全球都有一个比较公开透明的银行评价机制,但是对于延伸工具,对于一些债券,以及对于一些现在大举进入中国的基金公司,实际上它的杠杆是 30倍。我也了解过30倍的杠杆就是基本上3%的资本金能够杆起来各种社会闲散资金投资者的97%是社会投资者的投进来。换言之,如果房价理论上下跌了 3%之后,资本金就亏掉了,剩下的全部是投资人的负债。再进一步亏掉,理论上这个公司就应该清盘。实际上这样就加剧了我认为是社会的游资充斥,各种延伸工 具,美国缺乏有力的监管之后,我觉得加剧了金融的动荡。而如果这个趋势不得到进一步的截止,美联储或者美国政府不反省,我认为会对全球经济下一步造成巨大 的冲击。
我 们说美国政府长期信奉的积极的不干预政策,其实这个时候放任,但是一旦出了问题,政府还是要埋单,穷人买不起房,或者穷人的房被拖走的时候,美国虽然是个 法律社会,是个契约社会,当穷人达到了一定程度,当很多人房子被没收、充公之后,会酿成一个重大的社会问题和动荡问题。
第 二、我认为在美联储也不一定没有看到这些,我说的那么多经济学家,那么多分析师,再加上我们那么严肃、公正的第三者的评级公司,为什么会评出那么多的 3A,过去的都是非常严。我觉得我们当时做金融师非常严肃。后来去美国评一个3A或者发债是很容易的事情。美国这个行业我认为也在变,罪魁祸首是谁呢?美 国政府还没有从安然事件中醒来,当然跨掉的不是评级公司,是财务审计,倒掉。今天制造了那么多的3A,让金融机构去买,而这么多的金融产品已经不相对应的 次债,我觉得背后还是我们华尔街,我们犹太的经济力量做最后的推动。如果一种经济秩序最后演变成权力经济的话这是很可怕的。
金 融的状况就像我们的时装界一样,我们所谓的流行师实际上就几个裁缝的老板在米兰的咖啡厅里面谈出来的。如果任总说今年我需要红色,潘总说是黑色,我说是灰 色,大家都赚不了钱,只能是在一个流行色的情况下大家才能赚钱,在流行色的前提下大家发挥各自的优势,把生意做下去。实际上所谓的流行色,这几个大佬三年 前就制定好了。如果华尔街今年出现的次债,如果不从中吸取教训的话,美元经济也可能倒掉,但是如果这个金融帝国不在里面修改他的游戏规则或者加以健全的 话,那么它更会加剧金融的动荡,从而影响到一些新兴国家的发展。这是我的观点。
曾子墨:刚才曾伟先生在发表观点的时候我看到任总在和潘总窃窃私语。能不能把你的悄悄话跟我们分享一下?
潘石屹:任总说我刚才说的数字不对,可是我看到的数字是国土资源部财务司的司长在去年12月份的时候说,1-11月份,政府收到的土地出让金是9130亿元人民币,任总非说包括了工业地的,我回去还得查一查,刚才我们就说这个事。
曾 子墨:回到关于中国房地产行业今年所面临的这些困难的问题上。的确有外围经济的影响,也有本身中国宏观经济的背景,有宏观调控的因素。接下来我特别想讨论 的一个问题是,正如我们知道中国经济今年有诸多困难的因素,出口可能会有影响,投资也会有影响,所以我们常常说要启动内需。但是如果房地产市场低迷,楼市 低迷的话,是不是能够真的启动内需,从而带动中国的经济增长,避免这种硬着陆的风险。因为可能会有人说,没有任何一个经济能在楼市低迷的情况下能够启动内需 。
陈 淮:我想没有一个规律说在房地产低迷的时候就不能启动内需。刚才潘总讲了一个股市,说大经济学家给我们做了一个非常复杂的模型。这让我想起我的老领导跟我 讲过的一个定义,他说什么叫博士呢?博士就是把谁都懂的事用谁都不懂的语言诠释出来的那批人。东洋、西洋都留过学,美国话、日本话都会说。由上升到下降, 道集支点,不叫拐点。
我 试着解释一下“次贷危机”或者主持人刚才说的“冬天”,看能不能用人们都懂的事用大家都不懂的语言说一遍。什么叫“次贷危机”呢?张三欠李四一百块钱,张 三还不上,实际上昨天有个数字,说有人统计了,比较权威的统计,“次贷危机”现在造成的损失9450亿美元。实际上美国的低信用群体欠银行一共多少呢?只 欠2000亿。2000亿并不是都还不上,原来估计正常按揭贷款的呆坏帐率是5.8%,他们现在有4-5%还不上。美国政府替他们把他们还不起的都还了, 甚至把借银行的钱都还了也不过是小事一桩,也绝对到不了9450亿。怎么到的呢?张三欠李四一百块钱,然后就有人大都打赌说张三还不还得上李四的钱,有人 下了一百万块的注。“次贷危机”是这么产生的,很简单。用不着很复杂的数学模型。
中 国的经济学家没那么笨。在下注的人里头有多少是中国的开发商、中国的银行和中国的投资者呢?有吗?只有我们商业银行少量的买过次级债,而且已经割肉了,张 三赢、李四赢这里头并没有中国。但是中国是一个新兴市场,它的不完善程度、不平衡程度比较高,怕吓唬。别人一感冒、咳嗽,那我赶紧穿棉袄吧。容易受到震 动,这是第一。
第 二、我们难在哪里呢?假定说我们的资金可供量、国民经济的经济承受程度、物价水平可以承受的程度、金融机构可以承受的程度,我们今年08年可以盖一百栋 楼,现在开发商任志强非要盖11栋楼,政府说我得调控你一下,你盖100栋,不要盖110栋。但事实上我们的风险在于结果可能不是110栋只盖了100 栋,而是其中70、80栋都盖到七、八层停下来,成为烂尾楼。这是我们在今年的不确定因素,怎么样让只盖100栋不盖110栋,而不要变成最后只有20栋 盖成了,最后有80栋是烂尾楼。这是今年的政策的艺术所在、难度所在。
我们没办法指定只许潘石屹盖,不许任志强盖,那倒简单了。就怕结果他们两都干了半截。这就是我们的风险所在。
第 二个对中国的影响在于,从去年末中央经济工作会议判断,全球性的流动性过剩,我们家里的钱也多得不得了,市场上流通的货币太多了,得分流出去,得收紧货币 供给。但现在全世界主要经济平面对应的是流动性短缺。今天的消息应该也降息不知道主持人看到没有,还是大幅度的降息。美联储已经连续六次九个台阶的降息, 因为它有一次降了50个基点,一次降了75个基点。分了六步,走了九个台阶。还减税,减一千亿,扩充流动性。请注意,当一个市场出现流动性短缺的时候,不 是这个市场缺钱,而是钱不进这个市场。当一个市场流动性过剩的时候,不一定是这个市场的钱很多而这个市场对钱的吸引力特别大。
那 么我们宏观调控面对的不确定因素在于,那些不愿意进美国、欧洲市场的钱会不会涌到中国来,也同样是昨天的消息,国家统计局说一季度我们实际利用外资比去年 同期增长60%。那我们得警惕了,我们调控资产价格的时候,别到时候让这些老外把我们底给抄了,我们老百姓没买,他们买走了优质资产。矛盾,政策执行过程 中,降血压得防止把肾损害了。在治疗肾的过程中要知道是胃口不好。
第 三也同样是昨天的消息,国家统计局公布说我们经过最后核实、调整,07年中国经济的增长速度是11.9%,我们把从紧货币政策从防止过热和压缩信贷规模和 投资规模,08年经济增长速度接近于2位数,也意味着我们的经济增长下2个百分点,对中国这个经济大国来说,2个百分点足以对供和求,对就业、对区域之间 的发展不平衡产生非常明显、大的影响。对老百姓的生活产生大的影响,我们怎么样避免这样的震动,这才是我们研究的内容。我们用不着关心那些流资在资本延伸 品市场上亏了多少钱。赔钱的是那些投资者和投机者。
曾子墨:房地产开发商今年面临着特别的困难,但因为时间有限,我们还有十五分钟就该大家提问了,接下来想讨论一个普通老百姓最关心的问题,那就是对房价的走势,在今年怎么看?
任 志强:问房价走势之前可能得先问谁能预测中国经济的走势。我们总理说今年是最困难的一年,如果总理都说困难,全国人民都没有信心了。如果连总理都不知道经 济怎么走,那全国人民怎么办呢。所以最大的不确定就在这儿。举一个最小的例子,我们民航总局下命令说打火机都给没收了。下通知应该是交通局下通知。第二, 所有的命令都是说打火机不能带上飞机,下飞机的时候给个道,真正下飞机的时候没人管了,这可能就是那个鸵鸟,来了人以后他把脑袋往沙子一扎就算了,我想这 可能就是我们的不确定性,不知道打火机是能带入安检口还是不能带入飞机。如果政策都是这种政策的话,那我就搞不清楚了。所以你要问我房价怎么样,我可以告 诉大家,只要宏观经济还保持11.9%,房价还得像去年一样保持飞涨。如果今年经济都掉下去了,那你得说房价还非得涨吗,那我也不知道了。但是从历史的规 律可以看到,不管哪个国家都是这样,只要是正利率的时候,资产价格肯定是下降的。只要你是副利率的时候,资产价格一定是上升的。我们列举了很多国家,把中 国从八十年代开始到现在都算上,这个规律没有发生过变化,我们有几次的大涨大落,但是这个规律都没有发生过变化。只要我们的利率现在还不能变成正数,从任 何一个角度看没有理由让房地产的价格下去。只要我们的利率变正了,大家可能就要小心一点了,因为那个时候的资产价格一般都是下降的。
所 以,去年我们预测今年的增幅会下降,但绝对值应该还是上升的。从长远看,我们无论如何是回避不了人口和资源的矛盾,回避不了我们要大量城市化的矛盾。刚才 说的工业化和城市化的矛盾。但是短期是看宏观调控政策,如果宏观调控政策把按揭都取消了那就没有房地产了。所以短期会出台什么政策我们不知道,有多大影响 我们也不知道。所以在短期我认为是不能预测房价的。但从长期,我们是可以预测:只要中国宏观经济是持续向好的,基本面不变的话房价迟早还是要持续上升的。 不可能成为一个拐点一跌跌到井里去。到了身子都掉进去的时候,耳朵一定是挂不住的。但是反过来说,只要身子还在上头,不用耳朵也不会掉到井里去。这就是我 讲的这个不确定性,假如这个确定性谁能告诉我,我就可以很明显地告诉你明天房价就得涨。谢谢!
曾子墨:任总对房地产宏观调控的政策比较模糊?
任 志强:我觉得不模糊。我们认为08年房改之后一定要增加社会保障体系。如果在市场化的过程中不增加社会保障体系,这个市场会出问题。但是十年之后政府才出 了24号文件才承认了社会保障体系政府的责任问题,这个可能要有一段时间还帐,什么意思呢?这十年过程中,对社会保障的欠帐要用一段短期时间来还帐,但不 可能这个帐是永远去还,因为98年以前是全部的福利分房的。但是这十年的帐是很浅的帐,不是一个很深的坑不需要多少年可能就还完了。可能两、三年就能把社 会保障问题基本解决。可能用少量的社会保障体系继续去弥补或完善这个体系,而不是每年都盖大量的。但是这个还帐的过程中,这个政策是去年非常明确的。今年 我们还没有看到出台任何关于房地产的政策,政府工作报告里明确讲的是要发挥政府和市场的两个作用,这是温总理的报告讲的,什么是政府,就是社会保障体系。
另 外一个就是市场,市场就是你不用再管了。但我们的问题在哪儿呢?我们看不到文件的后半截里面提出如何发挥市场的作用,我们只能看到大家是想把社会保障体系 的安全网变成弹簧床,这可能是对市场有最大影响的政府错位问题。本来安全网就是要让你买不起房的人或者根本和市场没有任何的人,给你一个房子,送给你,廉 租房或者等等,这就是安全网。就像施工中搭个架子让工人不要掉下来。但不是在那儿搁一个弹簧床,让你掉到弹簧床上去吗?完全没有必要。但是我们现在的政策 肯定是在过度地倾斜,让保障的部分变成弹簧床,意思就是你买不起房的人还要住得很舒服,这就可能变成错位了。
小 潘说的百日之变,可能是一个经济环境发生变换的时候,把资源最有效的重新配置的过程,可能是个好事儿。但是反过来如果政府把保障性的变成了一个弹簧床,就 是所有人都可以通过政府给钱或者政府保障过得很舒服的日子,那我们资源配置可能就影响到今后的市场重新配置,那可能就是一个重大问题了。所以,现在我们还 没有看到今年出台任何有关单独的房地产的任何政策。比如我们说货币紧张,房地产和金融是有直接密切关系的,其他行业也紧张。其他行业的中小企业照样贷不到 款,但是房地产大企业同样能拿到款。所以不在这儿,而在于单独对房地产会出台什么政策我们不知道,也可能会出现有关的新的政策。通常一般来说,政府3月份 解决政府安全问题,站稳脚跟在6、7月份才出台新政策,现在不知道靴子什么时候掉下来,也有可能没有这只靴子。
胡祖六:24号文件是在任总的呼吁下出台的。24号文件有弹簧床吗,24号文件说廉租房50平米,经济适用房60平米。谢谢。
任 志强:弹簧床就是把两限房也变成保障体系,廉租屋北京是50平米,人均已经15平米,在现有基础上翻了一倍,这个数字也很高,高到什么程度?高到我们八十 年代或者八十年代到95年之前所盖的那些房子都比廉租房小,因为那时候的大部分都是50平米左右,那时候预计大部分是36平米以下,而那时候都是福利分房 分的比廉租房还小的房子,当然是弹簧床了。
曾子墨:关于这个问题的争论可以暂告一段落,我想大家还是很关心房价的走势,在请其他嘉宾提问之前还想听一下其他几位对于房价走势的判断。
潘 石屹:谈房价我有经验,因为我2004年1月份就住在博鳌,我想了一下,房价可能要涨,所以我就写了一篇博客,写完以后挨骂挨了8个月,一直到2004年 的8月份,二十一世纪经济报道写了一个整篇的报道,标题起得有点问题,是建设部不点名批评潘石屹。不点名你怎么知道批评我呢?我还说批评你呢。所以我赶紧 给陈主任打电话说领导有没有指示,陈主任说没有指示,没指示就是没批评我。所以我就说二十一世纪报道不能胡乱写。
其 实在04年的时候看到需求很旺盛,供应量相对不足,我觉得价格要涨。连续四、五年时间,一直在跟经济学家辩论,在过去四、五年时间,经济学家是对天发誓, 房价一定要跌。除了易宪容还有。他就说房价不跌他从楼上跳下去的都有,到现在看还没跳下去。可是我觉得有时候单纯谈房价,就跟单纯谈股票价格一样,如果我 们天天跟老太太一样,炒股的,对公司的盈利状况、PE值、市场情况不了解,天天看着是变红了还是变绿了,这就成了赌场了。所以在过去四、五年时间点天谈房 价,我最后反省了一下,其实04年初,我的整个想法也有点赌博的心态。所以,我觉得谈房价是一个媒体特别愿意问的问题,其实我们更主要的要看房价高低的原 因是什么。这些房地产企业现在能不能把方面建设出来,能不能满足市场的需要,如果市场的需求还是10%、11%的经济增长速度,可是我们这些房地产开发公 司只有钱,加上地,再加上房地产开发公司,三部分加起来才能够建设房子,如果是08年缺钱,巧媳妇儿难为无米之炊,只有房地产开发公公司和土地是变不成房 子的。
任志强:你的意思是还得涨?
潘 石屹:这是你说的。所以要谈房价确实特别难。可是我有一点方法论上不太同意任总的说法。我们的总理说今年是不确定的一年,确实是不确定的一年,国外不知道 怎么变化,中国的经济一说也都挺复杂的。所以,这样的一种状态,不见得就是人们都很迷茫。我记得当年邓小平还说摸着石头过河,不是过了好多年还过得挺好的 嘛,所以周围有不确定的因素是正常的。
曾子墨:他没有了2004年1月份的勇气告诉大家房价是涨还是跌。
曾 伟:中国从建国以来已经经历了八次的宏观调控,我觉得大家也学会了在调控过程中怎么样生存下去。第二是我们中国经济随着婴儿时代的到临,3.66亿人,任 总的数据比较准。这个高潮,再加上农村的城市化的进程,每一个点大概是1600万人。第三,如果说我们的经济从11点降到10点,也是高位运行,再加上 CPI指数,今年估计会超过5%,超过5%就是严重的通货膨胀。在这种情况下,我觉得房价怎么样稳定是一个大问题。
我 们从整个宏观经济来说,从政府来说,第一流入土地的房地产的资金急剧减少,土地的供应急剧减少,如果说我们需求是刚性的,我们供给严重不足的话,我觉得未 来的房价我们还是从房地产商的角度来说,还是一个在稳定的基础上应该有个良性的发展,因为房价下跌可能终归会造成另外的次级债,会酿成更多的问题,因为今 天的中国资产,银行资产33%-36%是直接原因房地产。再加上各种土地和房子的抵押,已经有50%的金融资产是跟房地产有关的,如果我们资产的价值下降 的话,会酿成一系列的金融问题,会对整个的就业或者社会经济的发展又会造成一个新的问题。所以,我觉得房价还是良性的,是比较健康的。
曾子墨:刚刚我们听到的是从开发商的角度谈,也请祖六给我们谈谈你的看法。
胡 祖六:老实说,我对这个问题完全是茫然不知怎么回答。其实刚才几位谈的我们的房价究竟怎么回事,但是知道房价的决定因素,宏观经济,志强说只要宏观经济今 年还能够在11%多的话房价还得涨,我觉得这是对的。只要利率水平足够低,或者利率水平高也没关系,通货膨胀更高,增值率是负的,房价上涨也有空间,我想 从理论上都是对的。第三,信贷的供应,石屹也讲到,只要我们宏观调控对信贷的控制和收紧,不至于房地产贷款干枯的话,还有信贷供应到房地产部门,房子价格 的上涨也是有可能的。
但 并不意味着房价会疯涨,即使这三个条件符合,即使有信贷供应,即使GDP保持强劲增长,也并不意味着房地产价格会疯涨。因为还有第四个因素那就是购买能 力,可支付能力。就是房价跟可支配收入的比率,这个因素也是非常重要的。志强以前说了句话,我想挨了很多骂,其实讲得非常对,盖房子是卖给富人的,不是给 穷人盖的房子,穷人讲到社保体系、安居房等等,包括新加坡都是通过政府的方式给低收入家庭提供基本的住房。但是真正的房屋确实给一般有能力的购买的人去盖 的,这是千真万确。美国之所以有次按问题,就是通过金融创新也好,或者疯狂也好,把那些房子卖给那些根本没有能力购买的人,才发生大问题。这里我们也要引 以为戒。即使给那些有钱人,也有可支付能力的问题,因为价格的上升可能远远超出可支配收入的增长幅度,这时候房子就越来越贵,越来越买不起,这时候房屋的 价格上升,就受到很大的牵制。
刚 才陈主任对经济学家的批评也非常中肯,我们做了非常复杂的模型,大家都看不懂。经济本身是非常复杂的,但是我想我们做个模型我回去跟陈主任一起讨论。我们 今天谈的这四个因素,大家关心房价走势,一定是想着这四个变量怎么变化,每个人都有不同的模型,得出不同的结论。但是我想房价的变化归根到底都不会离开这 四个变量的解释。
潘石屹:如果不供应土地呢?土地是零。
任 志强:土地没有,房价涨得更快。就是在正常的基本条件下。我告诉大家几个数字,北京市一季度供应的土地楼面价4300多,去年是3600多,平均增长了 33%。这是今年的1月份,在全国大家都说拐点的时候,北京市1月份供应的土地楼面价每平米增长了33.3%。我想政府都这么捞钱的话,房价没办法降下 去。土地就呼呼往上涨,怎么能降下去呢。河南建业推出了400套房子,当天就有几百号人去摇号。是不是发达城市的交易量下降呢?下降了。北京去年一季度推 出量比销售率是推出一套房子卖了66套。今年一季度是同比25,就是推出一套房子只卖了25套房子。可是房子也没降。到今年3月份的时候大部分地区的交易 量开始回升,回升以后,大概有的都比前两个月翻了130%-190%,可能仍然一季度的销售数字大概比去年同期一季度低1/3。
这 个交易量主要是因为去年翘尾的原因造成了和去年同期一季度的程度很低,所以七十个城市公布的数字同比增长都在10%以上,但是缓比很低。3月份开始翘尾, 缓比是0.5增长。今年是没有涨也没有跌,略有增长。大部分是在4-5月开始涨,6-7月份开始爬高,到9月份开始平行。所以基本上我认为同比增长是低于 去年的数,比如去年同比增长10%,今年同比增长可能只有7%或者5%。到全年我们估计只有去年增幅的一半,但仍然是增长的。除非我们中间看到了更多宏观 经济不利的数据,就是胡先生刚才说的那几个。我们去年年底计算的在东部地区是低于100%的,但是东部发达地区常常有外来购买能力,外来购买能力高了,所 以房价还在涨。在3月份仍然是涨的,平均价格是从1500多涨到1600多。
东 部地区和中部地区的指数高的时候可以达到146,也就是说东部地区和中部地区的房价是远远低于可支配性指数的。还可以继续往上涨。这个是因为我们历史的原 因,这些地区虽然涨幅很高,但价格更低。我刚才从黔江市回到,已经涨了200块钱,可是涨完了还只有1700,当时有140个亿的存款,连农民都算上,可 支配比率非常高。所以我们没办法得出一个结论。
再 告诉大家,西安在最近时期,中海是摇号卖的房子,一天把所有推出的楼盘全卖掉,而100万以上在西安几乎全部都是不用银行贷款的一次性付款。反而是一百万 以下的房子那些买不起好房子的人要用银行贷款才能支付房子。买得起好房子或者大房子的人全部是现金,根本不用贷款。这是中国的特殊现象,我们的富人可能只 有20%的比例,但是我们的房子供应量只有3%,所以3%去满足20%能买得起房子,或者有可支付能力的人来说,房价还不够高。
我 自己认为什么时候房价合理,就是人们从追求大房子到开始追求小房子就比较合理,比如香港、新加坡,新加坡的商品房二十多万块一平米,香港最好的大概三十多 万块一平米。这个时候他追求小房子,所以香港的小房子特别多,因为太贵了,买不起,所以一定要往小的走。而我们现在是政府压着你必须盖小房子,如果不压着 盖的话反而是盖大房子,而且大房子是最先卖出去的。这证明我们土地的资源价格和市场价格之间还有差距。也可能我们的支付性指数到目前为止收入增长幅度还高 于房价增长幅度,所以个支配性指数在不断放大,而不是在缩小。
按照胡先生刚才说这四个指数从模型上计算出来的结果,是房价还得涨,我们唯一不知道宏观经济是不是能维持让这四个基本指数继续上涨。我们不知道以后会发生什么情况,谢谢。
曾子墨:接下来就请现场的各位观众朋友,如果您有任何的问题可以向我们台上的五位嘉宾提问。
提 问:谢谢。两个问题,第一,想问一下任总,潘石屹说百日巨变,就是一百天之内有很多企业会因为财务问题死掉,这个言论出来之后外界有一些怀疑的态度,就认 为潘石屹这个话里面幕后有很多动机,我想问一下任总,您认为潘石屹这个话背后有什么样的动机?第二、想问一下高盛的胡先生,前段时间人民币对美元的汇率破 7进入6时代,你觉得对中国大城市的房价是什么样的信号?谢谢。
任 志强:回答是最简单的,饱汉子不知道饿汉子饥,你们都死了吧,剩下市场就是我的了,他号称有150个亿的现金,从境外拿不回来,拿回来又没地搁,因为买不 到地,所以他老说你们死了,把地给我就行了,就是这个意思。不需要什么解释,睁开眼睛就能看见就是这个道理,除非你闭着眼睛。
胡 祖六:对中国有很大的影响,对国际收支以及对通货膨胀的影响,对房地产的影响来说是间接的,也不是明显的。因为房地产基本上还是国内的产业,既从融资来 说,外资在中国的房地产从开发到二级市场,这都是起一个边界的作用比例非常低。所以汇率本身不会改变资本进入房地产的结构。
说 间接影响是因为一种更加灵活的汇率,可能给央行的利率政策有关系。跟通货膨胀,如果本国货币比较坚挺的时候可以对通货膨胀有一定的抑制作用,可以间接影响 到很多部门,包括房地产行业。但是我想刚才我所谈的问题,今年的景气如何,涨幅有多大,我想跟汇率的变化应该没有非常直接的、明显的关系。
提 问:我有两个问题,一个是请问任总和潘总,这次是绿色亚洲是博鳌的主题,我是做厨具行业的,是房地产行业里的产业配套行业。从资源浪费、绿色亚洲这个主题 来说,节约资源是一个比较重要的事情。一个完整的商品房,完整的商品,从目前的销售占有主要的是毛坯房,在销售过程中在敲敲打打,资源上是浪费,能源也是 浪费。买了房子住进去先期装修好了住进去,可能是一个工棚,住进去三年、五年以后还要继续敲。因为在西方国家,很多都已经推行精装修,这个问题我想请问一 下似乎在房地产相应的市场平稳当中,你们两位老总对这个产业未来的精装修的考虑。第二个小问题请问陈淮主任的,我们行业在国外做考察的时候顺便也了解到了 一个现象,像德国一个小区里面进去,两边的房子都一样,但那边的房子在买的过程中土地可以用五十年去按揭、去支付,这个房子相应来说价格就便宜。对面买的 是土地跟房产都有的,这样的价格就高,从一个普通老百姓来说,对我们是不是一个新的政府可以考虑的一条路。请教一下陈淮主任。谢谢。
任 志强:我先说吧。好像我除了最高级的房子以外都是精装修房,好几年以前就物色了。万科是刚刚开始做精装修,他们过去都是毛坯房。为什么我最高级的房子反而 不能做精装修呢?因为奢侈品是要个性化的,你要都做成一样就卖不出去。而且奢侈品一定不会说你的和我的一样,即使是个钻石,个人也要精雕细琢。但是普通品 一定是精装修的,所以你去看一看,我的房子基本上都是精装修的,只有特别高级的那些奢侈品是非精装修的。
大 家都知道这个问题,但这个问题最简单的不是因为开发商不想做精装修,而是我们的税率制度让它变成了重复缴纳税,如果做了毛坯房,大概最少要少掉10%的 税。我们精装修本身要给施工单位一笔税,然后他要加到房价里加营业税、契约税、交易税。这样完了以后,老百姓买一个毛坯房自己掏钱去做装修,可能还得同样 的队伍、同样的钱,但是税上少了接近10%的钱,所以我们的税率政策不支持做精装修,但是我们在坚持做,就是给富人盖了房子精装修,省点事,因为他的时间 可能比钱还贵。如果我们的税率制度做修改的话,可能就不会有重复征税。工业品有增值税可以充抵,房地产的各种税没办法充抵的。已经交给消费者,他进了房子 里面还得交契约税等一大堆乱七八糟的税,所以不合理。我的空调,我的抽油烟机本来都是成品,所以为什么不做精装修就是因为这个。
现 在因为很多人觉得我要不做精装修我交的土地增值税会多,所以我故意加大成本,纺织我交土地增值税。名义说大家都说我为了绿,其实是为了加大成本才做精装 修。我们当然认为做精装修是最好的,可以减少各种污染、浪费,可以节约能源,防止上上下下这些矛盾,但是不是所有开发商都这么想,所以还有仍然一大批做粗 装修,现在做精装修的都是因为成本太高了,想少缴一部分税才做精装修。
潘石屹:任总的发言代表了我的意见。可是有一点我要说,我做精装修的时候我向任总请教,他是坚决反对的,所以我做得比他早。
陈淮:我试着回答一下,刚才潘把我排挤出经济学家,他说所有的经济学家都说什么什么,这话我没说,所以我只能说试着说。
提 问者问了很有意思的问题,但是如果他看到中国24号文件的话,他应当知道,类似的问题我们实际上在住房保障体系中已经明确无误地实施了。比如说我们说的经 济适用房叫做有限产权的保障房。这个有限产权的含义就是不缴土地出让金,因此它在土地的使用权上是不完整的、不具备的。持续五年之后你可以补缴土地出让 金,也可以交给政府回购,它的流通是受到限制的,它的基本性质和你刚才说的这种是一样的。但是,我们提问者所说的这种房子叫共有产权房。请注意,它实际上 相当于政府对低信用群体发行和持有次级债。美国的次级债还是商业银行机构发的,商业银行为了分散高风险,他把它证券化,拿到资本市场中暂时卖掉,让投资者 来承担,如果政府说这个土地的钱我先不要,你慢慢还,相当于政府对低收入群体、低信用群体发行和持有次级债。
美 国层层的市场风险分担机制尚且有危机,我们的政府把美国的社会财富分布是橄榄型,人们的财富分布目前作为一个发展中国家还是一个金字塔型,政府有没有能力 把你说的这个社会群体的信用不足问题全部承担起来,对他们发行足额的次级债,我想恐怕还不现实。大家想想实质性问题,是不是等于政府借给你钱买土地,然后 你慢慢还。所以,我们还需要在制度上有风险分散的机制。应该说,房地产市场把风险消灭了是办不到的事。刚才有专家也说到,说美国政府没想到,多少专家没想 到,把风险消灭,消灭是办不到的,我们所能做到的是预测这个风险爆发的周期,再一个是把它合理地、均衡地配置在各个群体头上。
美 国和中国不一样的地方在于它房地产影响房价的因素不只四个变量。如同我们的主持一开始说作为老百姓一直在关心房价,错了,三十年前老百姓不关心房价,关心 粮票,十五年前老百姓也不关心房价,关心买彩电。因为人们的消费结构发生变化和收入达到一定水平才会关心房价。在这一定水平上,人们的消费结构变了会导致 一个非常重要的因素在于:在这个阶段上,人们住房支付的增长速度是远远快于收入增长速度的。对于美国来说,住房增长10%,收入增长基本不变化或者只增长 5%。这也是经济学,谢谢。
提问:我有两个问题:第一,我想问一下祖六,随着中国房地产的寡头,他们是不是房地产商的定价越来越强了,这样的话他们是不是可以更加挟持、绑架?第二,刚才任总有一个观点是房子是为富人修的,让我感觉中国房地产价格不仅仅是资产的问题也是社会的问题。
胡 祖六:你这个问题提得非常好,房地产确实对经济的成长,对就业都很重要。但是我觉得对和谐社会有很重要,安居,我们都有房子住,这是社会的理想,也是中国 几千年来从杜甫的时候就有这种理想。不只中国才有,美国、新加坡等很多地方都希望这是一种社会稳定的手段,希望大家都有住房。
第 一个问题是房屋定价,我觉得信奉市场经济自由竞争,价格是由竞争形成的,房地产之间,尤其是石屹和志强之间特别要相互打来打去,像我们在座的老百姓才能买 得起房子,这个价格是由竞争决定的。如果有寡头勾结的话,我相信中国有《反垄断法》,应该去检举,把他们告上人民法院,进行相应的处罚。
任 志强:如果中国的地产能到了寡头,可能政府就好管了,因为就管几间就行了,现在有6万多家,最大的地产商就占2%,产业集中度比钢铁、比彩电、比汽车,比 任何一个行业都差得多,怎么形成寡头呢?我搞不清楚怎么形成寡头了。但是我知道商品房是一定政府要先收土地出让金的,假定说政府收了高额土地出让金再把房 子卖给穷人,这好像不太符合社会主义制度,所以他只能是卖给富人。所以我们穷人的房子就像陈主任说的是免收土地出让金的,比如经济适用住房,比如廉租房。
我 们再看看政府的3月份的政府工作报告中特别强调,要发挥政府和市场两个作用,政府的作用是市场保障,市场的作用是中高收入家庭用商品房解决问题。假如中国 的高收入者仍然不是富人,非要说成穷人,那中国的穷人怎么办呢?我想在用穷人和富人这个词的时候,你们要有一个界定,这个界定就是我们所说的中央文件上说 的高收入者用商品房去解决问题,我们不要一说富人就是地主。中国现在靠劳动获得收入的人都是地主反坏右?反而不是社会造成了不和谐的问题,而是因为我们的 语言造成了社会的不和谐。最好就把这个词缓和一点说就行了。谢谢!
曾子墨:我们最后再留一个提问的机会,我给这边的观众一个机会吧。
提 问:向各位嘉宾提两个问题,一是似乎定价的时候大家都在考虑供需关系,也都在考虑成本和不能赔本卖房子。另外一个问题,中国现在的房价跟租金关系是严重脱 钩的。举个例子,我去年卖了一个房子250万,我在同一个小区租回来,4300块一个月,还包物业费。这250万的回报率连2%都不到,不是房价高了就是 租金低了。这里有个问题,中国人都普遍租房子,都想买房子,所以你希望租金很快的上来,这部分的需求是需要点时间。所以,到最后似乎房价必须要下来,否则 这个经济规律就不太符合了。
第二、在考虑供需关系的问题都在考虑今年我盖多少房子,有今年多少需求的房子,其实有很多房子大部分的储量是在现有的房子里面,二手房没有充分流通过来。似乎这两个角度都会对房价上涨会有一个阻力,不知道各位嘉宾怎么看这个问题。
任 志强:这位先生说的情况我们也注意到了,比如说租金价格比为什么低,因为租的房子里头在所有的调查系里头,房改房占了大概70%多,如果房改房用同样的四 千块钱的租金的话,或者用三块钱的租金,但是它的分产价只有两百多到七百多,它的租金回报率大概30-40%,因为这样的房子量占了很大,所以就让别的房 子的租金上不去。我们过去有一种历史上的扭曲,而形成了租户市场根本不成熟,租户市场没有发展起来,而租户市场中大量的是低价位的房改房,所以租金就上不 去。(22: 57)
像 你说的这种,如果是在专门的高档社区里头,你用同样的钱是绝对租不到这样的房子的,因为他没有提供这样的服务,到那些地区你可以要花一万块或者一万多的钱 才能住到这样的房子。我的海城国际公寓,一百万房子的租金每个月可能2.5万的租金他是有一个社区概念和服务概念,这样才能让它的租金上去。所以你说的租 金最主要是因为社会上有大量的房改房作为租金用房而造成了租金和房价是不对称的,有些地区是收益率很高的,而有些地区收益率很低。潘总卖的房子,比如万象 城,可能现在所有的租户都已经把成本收回来了。私人租用的总量不到2%。另外一个问题你说有很多存量房,我们不认为有大量的房子是空置的,因为全国的调查 中,所有的空置房占总量不到4.4%。你在很多城市里看到很多都是空着,比如山西人买了房子就放在那儿,不住也不卖,他并不是在市场中炒的。最终的需求分 析是我们每年的生产量大概320-400万套,这是开发商的全部生产量。但是我们每年新增人口有790-850万户,我们生产量还不到50%,所以存不存 都是供不应求。这才是一个基本概念。谢谢!
曾子墨:非常感谢,谢谢各位今天观众的提问,也谢谢台上的五位嘉宾。
的确,中国的宏观经济在今年是非常困难的一年,面对着诸多不确定的因素,而房地产行业也不例外,许多的房地产开发商也是处于一种困境之中。最后我想借用刚才祖六所谈的一句话作为今天论坛的结尾,那就是冬天来了,春天还会远吗。再次谢谢大家!